Nach meinem fast 10jährigen Aufenthalt in den Metropolen Osteuropas, in Budapest und Bukarest, lebe ich seit nunmehr 5 Jahren wieder in meiner Heimatstadt Wien. Leben bedeutet auch „Wohnen in einer Großstadt“ mit all den Veränderungen, die sich nach dem Ausbruch der weltweiten Finanzkrise vor 10 Jahren noch verstärkt haben, besonders hervorgerufen durch die starke Zuwanderung in die wohlhabenden Metropolregionen Zentraleuropas.

Das betrifft ganz besonders auch jene Region in und um Wien mit fast 2,8 Millionen Menschen, den sogenannten „Metropolitan Area Vienna“, das heißt im Umkreis von ca. 50 km von Wiens Zentrum. Wien in seinen eigenen Stadtgrenzen hat per 1.1.2018 ca. 1,89 Millionen Einwohner.

Dieser Mega-Trend (Wohnbaumarkt), der seit fast 8 Jahren ununterbrochen andauert, wurde noch durch die Nullzinspolitik der EZB seit 2015 verstärkt und hat zu einer beträchtlichen Angebotsverknappung bei Wohnungen geführt. Verbunden damit sind die Preise in innerstädtischen Lagen in Wien in den vergangenen 10 Jahren um durchschnittlich über 50% gestiegen und die Mieten am freien Mietwohnungsmarkt haben beinahe ebenso um über 40% zugelegt.

Da von Experten erwartet wird, daß die jährliche Zuwanderung nach Wien mit 20.000 bis 30.000 Menschen anhält, dürfte Wien schon im Jahr 2023, spätestens im Jahr 2025, wieder die Marke von 2 Millionen Einwohner erreichen, die Wien zur Hochblüte der Kaiserzeit um 1900 schon einmal hatte.

Sharing-Economy

Generell ist dieser Mega-Trend ein Zusammentreffen mehrerer starker Einzeltrends, die zu einer nicht vorstellbaren Entwicklung in Wien, wie auch in vielen anderen europäischen Metropolregionen (z.B. in München und Berlin), geführt haben. Diese wesentlichen Einzeltrends, wie zum Beispiel die Nullzinspolitik der EZB, die verstärkte Abwanderung aus strukturschwachen Gebieten in Österreich und den benachbarten osteuropäischen Ländern in den Großraum Wien, die explosionsartige Entwicklung von „sharing economy“ wie Vermietungsplattformen aller Art, und auch die sprunghafte technologische Entwicklungen (Stichwort „Digitalisierung“) haben den Wohnungsmarkt in der Großstadtregion Wien nachhaltig geprägt und zukünftig verändert.

EHL und CBRE Austria, zwei der anerkanntesten Maklerfirmen, erheben jedes Jahr die Wohnungs-preise und zukünftigen Trends am Wohnungsmarkt und diese Experten rechnen auch weiterhin mit steigenden Preisen und Mieten, die zwar nicht mehr mit 5 bis 10% p.a. wachsen werden, wie es in den vergangenen 5 Jahren der Fall war, aber doch um zumindest 3% p.a. Der Hauptgrund für die steigenden Preise und Mieten liegt in dem Anstieg des Grundkostenanteils, so wurde z.B. am neuen Wiener Hauptbahnhof vor 5 Jahren noch 400 € je m2 Wohnfläche bezahlt, mittlerweile sind es zwischen 1800 und 2000 € je m2.

Ein weiterer wesentlicher Grund sind die inzwischen stark gestiegenen Baukosten je m2 von ca. 1600 € vor 3 Jahre auf derzeit zumindest 2200 € je m2. Diese beiden wesentlichen Kostenfaktoren bedingen die höheren Kaufpreise für Wohnungen, wieder am Beispiel Hauptbahnhof, wo vor 5 Jahren der durchschnittliche Preis je m2 bei 3600 € lag und jetzt schon bei über 5000 €.

Der wesentliche Grund für den starken Anstieg der Mieten in den letzten Jahren ist das Faktum, daß die Errichtung von neuen geförderten Wohnanlagen (Stichwort „Gemeindebau“) der Stadt Wien praktisch nicht mehr existent ist, und in den vergangenen 2 Jahren gerade einmal ca. 300 neue Wohneinheiten errichtet wurden. Durch die „Wohnbau-Offensive“ der neuen Stadtregierung und die geplanten Änderungen in der Bauordnung ab Jänner 2019 soll die Grundstücksspekulation eingedämmt und der „soziale Wohnbau“ wieder verstärkt werden.

Die Stadt rechnet so in der derzeitigen Legislaturperiode mit 4.000 zusätzlichen Gemeindewohnungen und mehr als 7.000 „leistbaren“ Wohnungen (das sind Wohnungen mit Mieten von maximal 10 €/m2 gemäß Auskunft des Wiener Stadtplanungsbüros), die von den „Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften“ errichtet werden sollen.

Die „Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften“ hatten vor 10 Jahren noch einen Anteil von über 70% an den jährlich errichteten Neubauwohnungen in Wien und sind jetzt nur mehr bei ca. 40% Marktanteil.

Die 2 wesentlichen Gründe für die verminderte Bautätigkeit der „Gemeinnützigen Wohnbaugesellschaften“ ist die reduzierte (Wohnbau-)Förderung durch die Bundesländer, da die Widmung der Wohnbaugelder im Finanzausgleich aufgehoben wurde, und der hohe Grundstückskostenanteil, der ein „leistbares gefördertes Mietmodell“ nicht mehr kostendeckend darstellen lässt. Das bedeutet daher, daß der „freifinanzierte“ Wohnbau durch private Immobilienentwickler in immer größeren Ausmaßen den Wohnungsimmobilienmarkt dominiert.

Weitere Gründe für die gestiegenen Preise und Mieten in Wien sind laut den Experten von EHL der sogenannte „Mietadel“, das sind Uraltmietverträge aus den Nachkriegsjahren, die geschätzt 40.000 Wohnungen in Wien umfassen und die von Generation zu Generation weitergegeben werden.

Und als 2. Grund, den seit ca. 3 Jahren andauernden Anstieg an „Kurzzeitvermietungen“ über Plattformen wie Airbnb, der derzeit schon 10.000 innerstädtische Wohnungen umfasst, und sich noch in den kommenden 5 Jahren auf 20.000 Wohnungen erhöhen könnte. Derzeit laufen Verhandlungen der Stadt Wien mit diesen Plattformen, um den Markt transparenter, einschätzbarer und ertragreicher für den Gesetzgeber zu machen, ein brauchbares Resultat steht jedoch bis dato aus.

Im Wohnungsbau herrscht daher seit ca. 5 Jahren ein Trend zu großflächigen Wohnanlagen mit 300 bis über 1.000 Wohneinheiten je Standort, sowie ein Trend zu Wohntürmen mit gemischter Nutzung, um die Wohnungsnachfrage ansatzweise auszugleichen. Hier werden in den kommenden 3 Jahren Projekte mit über 10.000 neuen Wohneinheiten fertiggebaut, die neue Wohnviertel schaffen und die städtischen Infrastruktur an ihre Grenzen bringen.

Als Beispiel für die Stadtentwicklung kann man das Projekt „Seestadt“ anführen, das zwar mit den öffentlichen Verkehrsmitteln durch die Verlängerung der U2 gut erschlossen ist, jedoch sind die Einkaufs- und Arbeitsangebote noch sehr bescheiden.

Weitere Großprojekte im Wohnungsbau werden hauptsächlich von privaten Wohnbauträgern errichtet wie z.B. das „Triiiple“ der Soravia Group, der „Marina Tower“ der WIK Immobilien, „Althan Park“ der 6B47-Investors, „Park-Apartments“ der Signa Holding, „Park Living“ der Buwog, „5 in 22“ der BAI Bauträger, um nur einige zu nennen.

Die Errichtung der großflächigen Wohnanlagen, die zwar kostengünstiger als kleinere Anlagen errichtet werden können, werden aber von den Bauträgern und Maklern viel Fingerspitzengefühl bei der Vermarktung, sowohl im Verkauf als auch in der Vermietung, abverlangen, um eine gute Durchmischung und gesunde Entwicklung dieser Wohnhausanlagen zu gewährleisten.

Abschließend kann ich aus Sicht des Projektentwicklers noch festhalten, daß der Trend eindeutig zu kleinen Wohneinheiten (in der neuen Bauordnung wurde die Mindestgröße von 30 m2 je Wohneinheit auf 25 m2 reduziert) geht, und dass Projekte mit durchschnittlichen Verkaufspreisen um die 4.000 bis 4.500 €/m2 derzeit ziemlich sicher ein Verkaufsschlager sind.

Auf der anderen Seite sind Luxusprojekte im 1. Bezirk in Wien zunehmend schwer verkäuflich, da die Verkaufspreise meist schon über 20.000 € je m2 liegen, die Preise für Top-Dachgeschoßwohnungen nicht selten bei über 30.000 €.

Die Makler Engel&Völkers und Otto Immobilien, diese beiden Makler sind führend bei der Vermarktung der Luxuswohnungen, haben auf ihren Homepages zunehmend mehr Angebote. Die Bauträger im Luxussegment offerieren auch immer mehr zusätzliche Leistungen wie Außen- und Innenpools, kostenreduzierte Luxusbäder und vieles mehr, um die zahlungskräftige Klientele von einem Investment zu überzeugen.

 

 

 

Quellen: Statistik Austria, Stadt Wien, CBRE, EHL, Bulwiengesa.